公租房

拼音：gōng zū fáng

 公租房，即公共租赁住房，它是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向北京市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。公共租赁住房实行公开的轮候配租制度。符合廉租、经适、限价“三房”条件及家庭中有60周岁(含)以上老人、患大病人员等或属重点工程拆迁的可优先配租。

它是在廉租房和经济适用房模式的基础上的一种政策性的、保障性的住房，主要解决那些既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题，是加快租赁市场建设的有益探索。

在2009年“两会”的政府工作报告中，温家宝总理首次提出“要积极发展公共租赁房”。2009年7月27日，北京“公共租赁住房”用地——海淀区西二旗居住项目已经入市，将在8月17日开始接受竞价。2009年8月1日开始，北京市民将可申请公共租赁住房。

 政策解读

北京市住房城乡建设委员会与北京市发展和改革委员会等部门2009年7月30日联合发布了《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》，对公共租赁住房的供应对象、房源筹集、配租管理及租赁管理等内容作了全面规定。

《办法》明确，公共租赁住房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向北京市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。公共租赁住房实行公开的轮候配租制度。符合廉租、经适、限价“三房”条件及家庭中有60周岁(含)以上老人、患大病人员等或属重点工程拆迁的可优先配租。

取得上述“三房”资格的家庭无须再次申请，只要到户籍所在地街道或乡镇住房保障管理部门登记即可进入公共租赁住房轮候范围。承租公共租赁住房的家庭，不能同时享受廉租住房、经济适用住房或限价商品住房等其他政策性住房保障。

据介绍，按照北京市住房建设计划，2009年将收购建设50万平方米的公共租赁住房，主要布局在大型公交枢纽周边等交通便利区域，以一、二居室小户型为主。

此外，《办法》规定公共租赁住房租赁期限最长为5年，需要续租的须提前3个月提出申请并经重新审核。公共租赁住房房源由政府所属机构或政府批准的机构负责实施通过建设、收购等多渠道筹集。

今年购建50万平方米

公租房由市区县政府所属机构或政府批准的机构通过新建、收购等方式多渠道筹集。按照本市住房建设计划，今年将收购建设50万平方米的公租房，主要位于大型公交枢纽等交通便利区域，以一、二居小户型为主。

公租房建设用地实行有偿使用，其中对于政府所属机构或政府批准的机构建设的，用地可采取租赁方式，按年缴纳土地租金。“第一批公租房中不仅有新建的还有配建的，以及政府回购的公租房，市民不用等待太久就可以住进公租房。”徐志军说。

受益群体获得政策房资格可登记轮候

公租房主要针对本市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租房、经适房和两限房资格审核尚在轮候的家庭及其他住房困难家庭。据悉，截至6月底，本市廉租房受理居民申请2.6万户，经适房5.6万户，两限房5.2万户;通过审核备案的，廉租房2万户，经适房4.6万户，两限房4.2万户。已通过资格审核正在轮候的家庭，可直接到户籍所在地街道办事处或乡镇政府申请轮候公租房。

公租房实行公开配租制度。符合廉租房、经适房、两限房申请条件及家庭中有60岁(含)以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或重点工程拆迁的优先配租。

符合配租条件的家庭只能承租一套公租房，不能同时享受廉租房、经适房或两限房等政策性住房。市住保办政策计划处处长崔少飞解释，取得了“三房”审核资格，实际上就具备了公共租赁房的租赁资格。

非京籍夹心层暂不享公租房

此前有消息称公租房将首次面向部分住房困难的非京籍人士，但此次公布的政策并未将这部分人纳入其中，供应对象仍限定为京籍。

“其实公租房并没有新的准入标准，而是与政策性住房共用一个标准，这部分人需求强烈，审核基础完善，政策在试行阶段主要是解决这些人的住房困难。随后，根据试行情况完善细则和办法，逐步将其他住房困难人群纳入进来。”崔少飞表示。随着廉租房、经适房、两限房政策的实施，本市大多数中低收入家庭住房困难得到了解决，但仍有部分中低收入家庭既不符合廉租房条件，又无力购买经适房或两限房，政策的第一步就是解决这些人的住房困难。

问题凸显

“经济适用房买不到，商品房买不起，更住不上廉租房，我们‘夹心层’两头都靠不上。”市焦点房产网日前进行的一项调查显示，近六成的被调查者认为，“社会夹心层”应当同低收入者一道，被纳入住房保障体系。

商品房价高无力买

上海市国土房管局阳光家缘的数据显示，7月十区的住宅均价达到9473元/平方米，中心六区最低价的区域黄埔均价也达8054元/平方米。而1—5月二手住宅的均价是3687元/平方米。

根据市有关规定，广州居民申请经济适用房购房资格的一项必要条件就是，现家庭年人均可支配收入低于18287元。按照这个条件，一个三口之家，家庭年均可支配收入6万元，刚刚超出了购买经济适用房的条件。按照9473元/平方米的均价来计算，一套60平方米的住房总价需要57万元，不算房贷利息的话，一家人不吃不喝10年才能买到;如果买郊区房，交通成本也是一大负担，而且除了花都区均价是4字头外，另外几个区的价格也都不低。

“富了点”没资格买经适房

广州市从去年开始又发展经济适用房，而之前实行多年的廉租房制度也不断推进，在将租赁住房补贴标准从人均每月230元提高到322元的同时，保障对象也扩大到人均住房面积10平方米以下的双特困户，廉租住房保障范围和标准目前是全国最高。并且定下了2010年基本解决全市8.46万户中低收入家庭的住房问题的目标。

解决思路

在住房保障体系建设艰难推进的同时，另一类群体的住房难问题也浮出水面。这就是那些不符合廉租房政策标准，而又无力购买房经济适用房的社会“夹心层”人群，他们的住房困难应如何解决?

这类“夹心层”的规模到底有多大，目前尚无准确数字。有一种说法是，“夹心层”数量估计占我国城镇人口的一半以上。2006年，我国城镇人口已达5.77亿人。不管这种说法是否属实，可以肯定的是，“夹心层”人数大大超过廉租房“应保尽保”的人数，后者大概是2200万人的规模。

尽管数量庞大且操作难度不小，但不少业内专家认为，目前我国的财政收入状况良好，完全可以支持住房保障体系的稳步推进和保障范围的扩大。近几年来，全国财政收入一年一个新台阶，2005年突破3万亿元，2006年接近4万亿元，今年上半年达2.6万亿元。

要逐步扩大廉租住房制度的保障范围，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出的规划是，2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭;2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

可喜的是，已有杭州、青岛等经济较发达城市开始探索和实施住房保障体系范围的扩大，“夹心层”住房难的解决之道也已初见眉目。

解决“夹心层”住房问题的最主要途径是大力发展政策性租赁住房(即公共租赁房)。比如，试点实施“产权共有型”经济适用住房制度。在城市拆迁安置过程中，为“夹心层”群体供应一套中小户型的经济适用住房，其产权为住户与政府共有，住户缴纳少量成本租金，住房限制上市交易。此外，地方政府专款修建或者购买适量住房，以较低价格出租给特定对象的住房困难户。北京市政府也提出，将通过租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源的整合，积极探索建立政策性租赁住房体系，用于解决“夹心层”、引进人才、处于婚育阶段年轻人等人群的住房问题。

另外，限价房也应成为解决“夹心层”住房难的一个重要途径。建设部新闻发言人就《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》答记者问时表示，由于经济适用住房供应对象调整而不再符合其条件的当地居民改善住房困难需求，可通过政府调控的两限(限套型、限房价)商品住房及市场提供的普通商品住房等来满足。这也是住房制度改革深化和发展的客观要求。

在部分城市，不少中等收入者已被高房价挤入了住房困难群体，“两限房”的部分保障意义也正在于为这些“夹心层”提供一个“居者有其屋”的现实路径。当务之急则是出台“两限房”的实施细则，明确购买、再交易、监管等一系列核心问题，避免再步经济适用房变味的后尘。

中央决策

就“夹心层”既买不起经济适用房又不够廉租房条件的尴尬，住房和城乡建设部副部长齐骥在十一届全国人大二次会议新闻中心举行“住房保障问题”专题采访时表示，随着公共租赁住房的增加，“夹心层”住房困难会逐步解决。

齐骥说，随着住房保障制度的不断完善，越来越多的低收入家庭通过住房保障这种制度解决了住房困难，一批不属于低收入阶层，也还不足以通过市场来买或者承租自己的住房的群体，他们的住房问题就显现出来。

他介绍到，公共租赁住房是各地目前解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者能够承受起的一个价格向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到这个城市来工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前确实通过市场解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。这方面的工作还刚刚起步，正处在研究深化的过程中。

齐骥表示，厦门、深圳、北京、天津都开始推动这项工作。随着公共租赁住房的增加，这部分既不属于低收入的家庭，又买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，他们的住房困难会逐步地得到解决。

各地举措

上海

上海的“夹心层”群体有望住上政策性租赁房。2009年6月上海市住房保障和房屋管理局在答复民革上海市委一份提案时表示，上海今年将研究制订公共租赁房政策，考虑通过经济适用房租赁方式和公共租赁方式解决两类“夹心层”群体的住房困难。

民革上海市委在一份提案中指出，“夹心层”群体其实又可以划分为两类：一是“下夹心层”，不属于廉租保障对象，属于经济适用住房供应对象，但无力购买经济适用房;一是“上夹心层”，主要由职场新人、青年教师、青年医务工作者、年轻公务员和引进人才等组成。现阶段对“夹心层”群体的住房保障较为薄弱，因此建议通过规划城市公共租赁房屋、发展经济租赁房、调整住房供应结构、开拓政府主导下社会各方参与的合力体制等方法，解决“夹心层”群体的住房困难。

市住房保障和房屋管理局表示，考虑通过经济适用房租赁方式解决“下夹心层”的住房困难。“下夹心层”在承租期间，按照经济适用住房租金标准支付房租，若欲取得房屋产权，可以申请租售转化。

对于“上夹心层”，市住房保障和房屋管理局表示，考虑通过公共租赁房的方式解决。“上夹心层”符合条件的对象，在一定时段内可以承租公共租赁房，解决“住有所居”的问题。随着该群体住房消费能力的增强，一旦符合退出条件，则应鼓励其通过房地产市场进一步改善居住条件。此外，也要进一步完善住房租赁市场，引导“上夹心层”通过市场租赁住房解决居住问题。

据了解，针对“上夹心层”中的引进人才群体，近两年本市部分区县结合实际相继出台了一些吸引优秀人才的住房政策。一是人才公寓政策，通过购买商品房或者集中建设方式，组织一批房源作为人才公寓，以合理的价格租赁给各类人才居住。二是住房补贴政策，既包括租房补贴，也包括购房补贴。

广州

广东拟建立政策性租赁住房制度,满足“夹心层”人群的住房需求。广州在2008年的住房调查报告中已经关注到这批不够条件住廉租房、但又没有能力买经适房的“夹心层”,并建议推出公共租赁房。

广州市国土房管局相关负责人昨日表示,广东酝酿出台政策性租赁住房制度,也是广州市提出的“惠民66条”里面的内容之一,相信广州也会加快跟进落实的。但他同时强调,目前最关键的是要努力做好“在2012年底前基本解决住房调查登记的7.7177万户城市低收入家庭的住房困难”。

实际上,广州已经有开发商开始探索公共租赁住房模式。记者了解到,国内首例由开发商出资、探索解决低收入人群居住问题的项目“万汇楼”已“开业”两个多月,只需要450元/月就可以租到30—40平方米的公寓。

据悉,这是广东省建设厅批准的由广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目。

对此,专家表示,应该将公共租赁住房作为现有住房保障政策体系的补充和扩展,通过政府建设公共租赁住房或收购盘活空置商品房,以高于廉租房而低于市场商品房价格出租,同时鼓励更多开发商参与公共租赁住房的建设。

广州市社科院经济所经济学研究员谈锦钊表示,政府部门已为解决城市低收入人群的住房困难问题推出了廉租房、经济适用房和限价房,但对于既不满足廉租房申请条件,又暂无力购买经济适用房和限价房的“夹心层”,还存在空白,公共租赁住房正好是对住房改革体系的补充。

他建议,应该扩大经济适用房覆盖面,由政府出面主导、组织开发商参与公共租赁住房建设,以成本价出租给“夹心阶层”,而公共租赁房租金根据房客的收入每年进行调整。

今后5年内,广州市将至少建7.42万套政府保障型住房,再加上旧城区安置房源超3万套,共计10.76万套保障型住房供给低收入人群。业内人士表示,广州可能会根据实际情况,适当预留部分作为租赁性保障型住房。

借鉴先例

过去两年里，为了解决低收入家庭的住房问题，深圳市两次推出公共租赁住房，以低于市场价30%左右的价格出租，但是却出现大量空置、弃租的现象。

2009年6月15日，市国土房产局负责人表示，公共租赁住房缺乏吸引力，与价格标准的确定得高了一些有关，对此将再作研究解决。

根据我市住房保障政策，廉租房面向户籍低保住房困难家庭;公共租赁住房面向低收入困难群体、产业配套工人和机关事业单位初级工作人员等;经济适用住房主要面向户籍中低收入家庭。《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》明确，公共租赁住房租金标准以保本微利为原则，按同区域同类住房市场指导租金标准的一定比例下浮。2007和2008年，我市两次推出公共租赁房，租金标准为每月13～18元/平方米左右，关外一些地方低于12元/平方米，与市场价相差30%左右，但是推出后受到“冷遇”，空置率较高。

就此问题，市国土房产局表示，由于我市公共租赁住房与经济适用住房的申请条件并无实质差别，户籍、收入、资产等条件都采用同一标准，且公共租赁住房租金价格缺乏比较优势，加之申请人有购置自有产权住房的传统观念，故两次公共租赁住房与经济适用住房同时推出时，公共租赁住房的比较优势未体现出来，缺乏吸引力。

“要考虑我们的租金标准是否定得合理，我个人感觉高了一点。”市国土房产局局长张士明昨天表示，公共租赁房的租金标准在国土局内部也存在不同看法，当时与物价部门共同定价时，还考虑到了收回部分财政投资的问题。租金标准究竟定多少合适，需要再作更深入的研究，“可能并非一定要收回成本。”

深圳市人大常委会常务副主任李华楠指出，公共租赁住房的价格标准要灵活制定，采取浮动制，根据客观情况及时进行调整，切实发挥出对低收入家庭的住房保障作用。副主任及聚声也指出，13～18元/平方米的租金标准较高，一个50平方米的房屋月租好几百甚至接近千元，低收入家庭难以承受。

对社会关心的经济适用房上市交易问题，市国土房产局表示，我市现行的经济适用房有关办法对经济适用房的回购政策不完善，尤其对于5年以后上市交易的增值收益在业主、政府间如何分配尚不明确，需要进一步完善相关制度。李华楠表示，市人大常委会正在审议修改《深圳市保障性住房条例(草案)》，在这部法规中要对经济适用房可不可以售、如何售等原则性问题作出明确回答，具体的细则由政府研究制订。

相关概念

两限房：

针对本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。

申请人须具有本市户口;城八区申请家庭人均住房面积不超15平方米，家庭年收入不超11.6万元，家庭总资产不超76万元。

经适房：

政府限定住房面积以及销售价格等，面向低收入住房困难家庭出售。

申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，申请家庭人均住房面积不超10平方米，家庭年收入不超过6万元，家庭资产不超48万元。

廉租房：

政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供住房。