租价比

拼音：zū jià bǐ

 

 

租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。2010年3月29日，中华人民共和国国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中，首次提到“租价比”概念，并明确表示从这一概念角度分析，国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。

 概念

2009年全国监测城市地价水平值

租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。2010年3月29日，中华人民共和国国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中，首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念，并明确表示从这一概念角度分析，中国国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的房产泡沫。

数据

2009年重点监测区域不同用途地价水平值

国土部中国土地规划研究院地价所所长赵松介绍，国土部以全国城市地价动态监测系统为基础，持续跟踪北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示，近五年(2005—2010年)来，由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势。租售价格变化未能保持相应速度，其中住宅物业自2008年以后，重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向，直至历经2009年的疯涨之后，泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。

据统计，从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看，在国土部选取的2009年六个样本城市中，其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。

继2009年6月首度公布地价房价占比之后，国土部本次再度公布了2009年同时点地价房价比均值，即传统意义上的地价房价占比。报告显示，中国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%，基本处于正常市场区间内，而这一数字在2009年7月首度公布时为23.2%。

在可获取有效数据的28个城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、宁波、广州等共计14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比。

解析

《中国城市地价状况2009》中公布的是同时点地价房价比，旨在反映当前市场上的地价水平占房价水平的比例关系。如果从开发商的房价成本构成角度分析，还会有较大差异。从购置土地到开发商品房上市，其间通常会有3年左右的开发时间，而这一期间，如果土地市场价格走势上涨，那这种上涨带来的地价增值就有可能转化为开发商的利润，即使考虑了地价款的利息支出，得出的地价房价比也会更低些。

按照一般规律，商业不动产价值中土地价值的比例应该更高。而中国目前(2010年)的居住地价与商业地价的差距并不大，商业用地地价房价比低于居住用地地价房价比。这种反常现象说明，现阶段，中国住宅市场化程度较商业物业市场化程度更高。

影响

金融与税收政策的调整将作用于房地产市场，并直接影响地价走势

首先，2009年，宏观经济在各项调控措施作用下已经逐步回暖，2010年国家在宏观调控方面的各项措施预期有所调整，这将对土地及房地产开发的金融环境、供求关系产生直接影响，并进而影响地价走势;其次，2009年全国各主要城市普遍出现了房价、地价过快上涨的局面，对此，国家必将进一步研究制订抑制地价、房价过快上涨的政策措施。

2009年下半年国土资源部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，提高土地利用效率;五部委联合公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年;国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

一线城市居住地价增长将趋于平稳，须防止二、三线城市地价跟风上涨

总体来看，2009年地价上涨幅度较大的主要是一线经济较发达的城市和东部沿海地区市场经济较活跃的城市。随着这些城市的地价达到一定水平，其用地成本已经大幅增加，受土地成本辐射效应影响，部分用地和开发需求必将转向二、三线城市。同时，随着我国城镇化步伐加快，中小城市对住房用地需求会持续增大，首套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求的释放，将刺激二、三线城市房价的增长，从而激发城市居住地价的上涨。但是，二、三线城市的经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等必然存在一定的差距，其市场需求弹性往往受到很多限制，因此必须防止二、三线城市地价跟风过快上涨。

随着宏观经济逐步向好，工业用地需求有所上升，应密切关注工业用地价格变化趋势

2009年GDP增长达到8.7%，其中第二产业增加值达到546320.04万亿元，比上年增加9.4%，随着宏观经济逐步向好，多数地区正在逐步进行产业转型。2009年年末闭幕的中央经济工作会议强调提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。国家政策对宏观经济已提出明确导向，随着经济形式的好转和四万亿投资及其后续效应的持续作用，以及工业用地最低价实施政策的调整，预计2010年工业用地需求将会增加，在满足用地供应的同时，应关注工业用地价格的变化，制订实施差别化的工业用地价格政策。